山西加固公司--戶型改造

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了中速增長(zhǎng)的新常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是顯而易見的。本世紀(jì)初開始的以投資和地方土地財(cái)政拉動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展到目前遇到了的困難，“去庫存”成了各種媒體廣泛報(bào)道的話題。由于房產(chǎn)在中國(guó)特有的投資功能以及盲目的追求“高大上”造成大戶型住宅占比過高，動(dòng)則200㎡、300㎡以上，而相對(duì)于剛性需求群體的購買力，這些大戶型住宅的價(jià)格顯然是無法承受的。這就造成一方面房地產(chǎn)商產(chǎn)品積壓，另一方面真正需要住房的人買不起的尷尬局面。

為了化解這種矛盾，在單價(jià)基本不變、保證開放商利潤(rùn)不大的情況下，將大戶型住宅通過技術(shù)手段改成小戶型，從而降低總價(jià)，不失為一條可行之路。以我國(guó)的家庭典型構(gòu)成來看，一個(gè)三口之家有90㎡左右的住宅足以，即使放開二胎，120㎡的戶型也完全滿足使用要求，即使條件好一些的家庭，160㎡已經(jīng)完全可以滿足要求。

戶型改造有一戶變兩戶、一戶變多戶或者兩戶變?nèi)龖舻榷喾N方式，主要根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型以及原有戶型大小和目標(biāo)戶型大小來確定。戶型改造要遵循一下幾條原則：

1.不能影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。這條是基本原則，不能因?yàn)閼粜透脑煸斐煞课菘拐鹦阅芟陆担途眯韵陆?，破壞結(jié)構(gòu)的完整等現(xiàn)象。

2.要盡量滿足戶型拆分后每個(gè)戶型的使用功能。戶型的好壞是每一個(gè)購買住房者一個(gè)重要考慮因素，因此改造后的戶型各個(gè)功能區(qū)要滿足建筑使用要求，盡量做到合理。

3.盡量不新增外露的構(gòu)件以免影響使用面積和室內(nèi)的美觀。新增的構(gòu)件要隱蔽在隔墻內(nèi)，梁柱要和隔墻同寬。因拆除隔墻和改變功能區(qū)造成的梁柱外露要切除掉，以免造成業(yè)主裝修方面的困難。

4.采取合理的加固方式，在保證安全的基礎(chǔ)上盡量降低造價(jià)。戶型改造畢竟要增加開放商的成本，尤其是改造量很大的情況下，投入還是很可觀的。我公司通過的設(shè)計(jì)方案和良好的施工組織在承擔(dān)的幾項(xiàng)戶型改造工程中均將造價(jià)控制在了100元/㎡以內(nèi)，得到了開發(fā)商的充分肯定。

5.所有的拆除工程要采用靜力切割的方式，嚴(yán)禁對(duì)保留構(gòu)件造成傷害。

通過以上幾條原則我們可以得出戶型改造在設(shè)計(jì)施工中的難點(diǎn)和重點(diǎn)：

1.改造過程中因需要增減構(gòu)件必然要涉及到加固問題，但是住宅有其的敏感性，普通人心理上誰都不愿意新買的住宅就被加固過，如果發(fā)現(xiàn)會(huì)給開放商帶來不必要的麻煩，所以加固方式盡量采用鋼筋混凝土構(gòu)件，盡量不適用粘鋼的加固方式，鋼構(gòu)件要采用砌體或者混凝土進(jìn)行隱蔽，并用在日常無法接觸到部位。

2.每個(gè)住宅內(nèi)都有廚房和衛(wèi)生間這樣的特殊功能區(qū)，這些特殊功能區(qū)是改造中的大難點(diǎn)。這些區(qū)域在結(jié)構(gòu)上要降板，還要有上下水、通風(fēng)道等特殊構(gòu)件，在設(shè)計(jì)上要盡量保留原有區(qū)域，然后再新增廚房和衛(wèi)生間，位置要便于水暖電的布置，要和設(shè)計(jì)密切配合。

3.特殊的墻體拆除與加固，包含混凝土剪力墻和配電消防設(shè)備所在的墻體。這些墻體在設(shè)計(jì)中要盡量保留，實(shí)在無法保留的要預(yù)先做好加固與恢復(fù)的方案。

4.梁柱等構(gòu)件的去除從根本上改變的構(gòu)件的受力狀態(tài)，所以在施工中要采取可靠的臨時(shí)支撐措施，要按照托梁換柱的施工手段去組織施工，以免發(fā)生安全事故，這方面慘痛的教訓(xùn)是很多的。

由上所述戶型改造從設(shè)計(jì)角度結(jié)構(gòu)要重新建模計(jì)算，建筑要重新布局，其他各個(gè)要緊密配合，難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建筑的設(shè)計(jì)。施工方面從效率、難度、復(fù)雜程度、施工條件等諸多方面都要難于新建建筑。

戶型改造工程看似簡(jiǎn)單，實(shí)則難度超出一般人想象。因此必須由具有雄厚實(shí)力的具有特種資質(zhì)的專門企業(yè)進(jìn)行作業(yè)，開發(fā)商切忌貪圖眼前利益使用一些不具備能力的施工隊(duì)伍粗制濫造從而造成無法挽回的損失和惡劣的社會(huì)影響。

下面是一個(gè)典型的戶型改造案例，由我公司設(shè)計(jì)和施工，目前已竣工交付使用，列舉了一些具體的改造方式以供參考

例一 山東青州花都文苑7#、9#、12#、14#戶型改造加固工程，以新舊建筑圖為參考依據(jù)，對(duì)照原結(jié)構(gòu)圖根據(jù)前后荷載變化情況對(duì)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固。

1.戶型改變（如一戶變?yōu)槎鄳簦?，見下圖

1.1隔墻位置改變，功能未變（樓板活荷載未變）

1.1.1新增隔墻位于樓板處：

（1）墻厚100mmGRC板：采取板底對(duì)應(yīng)位置粘貼碳纖維布的加固方法。

（2）墻厚200mm加氣混凝土砌塊：采取板底對(duì)應(yīng)位置新增鋼梁的加固方法。

1.1.2新增墻體位于原混凝土梁上：根據(jù)荷載大小采取梁底粘貼碳纖維布的加固方法。

1.2隔墻位置改變，功能改變

1.2.1樓板活荷載增大，如客廳變?yōu)樾l(wèi)生間：根據(jù)荷載大小采取板底新增鋼梁，粘貼碳纖維布的加固方法。

1.2.2隔墻位置改變，影響使用功能（如客廳頂部有混凝土梁）：見下圖，因客廳部位有T字梁，影響使用功能，故需進(jìn)行拆除置換。

2.戶型未變，功能改變（樓板活荷載增大）

根據(jù)變化前后荷載情況進(jìn)行樓板加固，采取板底新增鋼梁、粘貼碳纖維布的加固方法。

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